在Strata社区如何养一只宠物?

小佩宠物 2020-10-10

  编者按:

  在墨尔本,“Pet Friendly”气氛非常浓厚,“宜居城市”的头衔也使其成为了最适合养宠物的地方。人们可以说已经将尊重动物做到了极致。在2019年,位于Footscray的一家教育公司为员工提供“宠物丧假”缓解内心的悲伤。这足以说明,在墨尔本,宠物说是宠物,其实更像是家人,是最好的陪伴。

  但是,宠物问题其实在Strata社区的大背景下还有严肃的另一面。宠物不是玩具,当住在Strata社区的您真正打算开始和您的宠物宝宝开始生活的时候,您就会负起相应的责任。无论您是业主还是租户,一个非常实际的问题都会摆在眼前:您和宠物一起生活在Strata社区需要遵守哪些规定?

  要回答这些问题,很多类似的文章都从住户的角度为您解读过这一问题,告诉您作为住户该做什么;而今天宾克斯小编从物业管理职业经理人的角度,围绕相关法律条文,为您揭秘物业公司在宠物问题上的规定和准则,希望可以给您的宠物上一份“平安保险”。

  您真的知道怎么在Strata养宠物吗?

  01.标准化规定

  物业经理作为服务于业主法团的职业经理人,按照业主法团所制定的规章制度对公共区域及公共财产进行日常事务上的管理。而没有制定特殊管理规定的业主法团,则可应用2018年《 业主法团条例 》(Owners Corporations Regulations)所拟定的Model Rules,即相应的规范以处理常见的物业管理问题。

  在《业主法团条例》中,以下两条与宠物饲养问题有关:

  4.1 (4) If the Owners Corporation has resolved that an animal is a danger or is causing a nuisance to the common property, it must give reasonable notice of this resolution to the owner or occupier who is keeping the animal.

  4.1 (5) An owner or occupier of a lot who is keeping an animal that is the subject of a notice under subrule (4) must remove that animal.

  小编的(非官方)译文为:

  4.1 (4)如果业主法团确定宠物会危及公共财产安全或对其造成滋扰,则必须向该宠物的看护者或所有者进行有关本条例的合理通知。

  4.1 (5)(4)中提及的该宠物的看护者或所有者必须将该宠物带离其物业。

  由此可见,物业公司会在您的宠物存在危险对公共财产造成滋扰时采取相关措施。一经确定,则物业公司通常会决定是否需要您将您的宠物转移

  如果您想要详细了解关于物业管理法律法规中针对宠物危险性的判定标准,可参考来自HWL Ebsworth法律事务所的蒂姆·格雷厄姆(Tim Graham)为LookUpStrata(https://www.lookupstrata.com.au)所概述的相关处理程序(具体详见 Pets in Owners Corporations in Victoria)。

  此外,如果您想要更多地了解您的物业管理公司或者是想要寻找新的物业公司,可以登录维州消费者事务署(Consumer Affairs Victoria)的网页查找名为《物业公司和其他法案修正案法案》的草案(详见exposure draft of the Owners Corporations and Other Acts Amendments Bill)。虽然迄今为止,这份草案还没有提到关于宠物饲养的规定,但是也不乏许多改善物业公司管理和内部关系的建议,包括制定新的标准化规定。

  02.个性化规定

  在标准化规定之外,如果通过特别决议(special resolution)得到授权,业主法团有权制定自己的个性化规定,但是前提是不能与其他法律冲突,这是因为,

  SECT 140 - OWNERS CORPORATIONS ACT 2006.  Rules to be of no effect if inconsistent with law.

  小编的(非官方)译文:

  第140条 - 2006年业主法团法案。如果不符合法律,则规则不生效。

  一般来说,此类规则的起草工作由在法律这一领域有经验的律师完成,因为他们需要遵循2006年《物业公司法》和2012年《澳大利亚消费者法》和《公平交易法》等要求。这些条例保护人们在如隐私和不受歧视等方面的权利。

  具体来说,业主法团如果需要制定自己的个性化规定,一般参照维多利亚消费者事务署颁布的名为《如何制定业主法团规定》的文件(How to Make Owners Corporation Rules)。这也就自然成为了物业公司在管理宠物问题时的一个重要依据。

  03.相对性规定

  曾有业主法团在职业物业经理人的协助下制定附加规定,让业主或租户求助维州民事和行政法庭VCAT(Victorian Civil and Administrative Tribunal (Australia))来决定是否可以保留宠物。

  比如在“业主法团SP24474诉沃特金斯”案(详见Owners Corporation SP24474 v Watkins)中,该业主法团作出了两项特别规定,即不论是在unit内还是在公共区域内都禁止宠物。

  在这种情况下,VCAT裁定,禁止宠物进入unit的规则是无效的,而禁止宠物进入公共区域的规则是不公平的,因为这代表着对宠物主人的歧视。

  然而,需要注意的是,关于“公共区域”方面的裁决是具有相对性的,具体应该取决于您所在建筑物的分区情况。上述案例裁决中的“不公平”是因为在该案例中,公共区域指的是公共车道,而该车道是离开和进入建筑物的唯一方式。

  但是实际上,对宠物进入公共区域进行限制也有可能是公平的。比如,如果建筑物的公共区域包括游泳池或健身房,就存在宠物干扰其他业主或租户的可能。同样道理,如果物业公司要求您为您的宠物佩戴项圈/链子等以方便控制,也可能是合情合理的。当然,物业公司不能制定限制使用导盲犬的规定。

  总之,如果你的宠物不会对strata范围内的公共财产造成危险或滋扰,物业公司会在很大程度上支持您养宠物。但是请不要忘记,这不是无条件的,规则是不可少的,毕竟Strata社区的核心还是住户的共同利益

  建议您在入住Strata 社区前,提前联系相关的物业公司,了解相关的宠物饲养的规定和限制。如若遇到难题请及时联系您的物业经理,或寻求法律意见

  参考文献

  What can we make rules about? (Binks FAQ)

  Consumer Affairs Victoria, How to make Owners Corporation Rules

  Owners Corporation SP24474 v Watkins VCAT ruling.

  Owners Corporation PS501391P v Balcombe VCAT ruling.

  LookUpStrata article by Tim Graham from HWL Ebsworth Lawyers.

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